Il est d’usage d’insérer dans les actes de vente d’immeuble une clause d’exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur.

Cette clause permet au vendeur d’échapper à la garantie légale des vices cachés inhérente à toute vente et en particulier en matière de vente immobilière.

Une telle clause est cependant privée d’effet lorsque le vendeur connait l’existence du vice et qu’il le tait à l’acquéreur ou lorsque le vendeur est un vendeur professionnel.

Les tribunaux constatent ainsi qu’aux termes de ses statuts une société civile immobilière dont l’objet est la vente, ou la location de terrains et d'autres biens immobiliers doit être considérée comme vendeur professionnel et présumée avoir eu connaissance du vice affectant le bien vendu.

Sur ce dernier point la jurisprudence assimile à un vendeur professionnel les sociétés civiles immobilières même lorsque celle-ci est une société civile immobilière dite familiale.

C’est ainsi que la cour de cassation rappelle que le seul fait que la vente soit intervenue au titre de la gestion du patrimoine personnel du gérant d’une SCI dont l’objet est l’achat, la rénovation et la location d’immeubles et de biens immobiliers n’est pas suffisant pour écarter la qualité de vendeur professionnel qui n’est pas limitée à celui qui agit dans l’exercice de sa profession mais concerne également le particulier contractant dans un but personnel (Cass., 3ème civ., 13 juillet 2016, n°15-16.414).

Plus récemment, la Cour de cassation a estimé à l’inverse qu’une société civile immobilière pouvait se voir opposer une telle clause en sa qualité de professionnel de la vente immobilière lorsque son vendeur était lui-même une société civile immobilière (Cass., 3ème civ., 4 mars 2021, n°20-10.657). En conséquence, elle devait être privée de son action en garantie des vices cachés contre le vendeur dès lors que les deux parties étaient des professionnels d’une même spécialité : la clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés est alors opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend l’immeuble.

L’attention des créateurs de sociétés civiles immobilières doit en conséquence être attirée sur ce point